在“十三五”规划开局之年，一线城市恐慌性购房和三四线城市高库存并存的背景下，政策走向如何？未来楼市将发生哪些变化？正在召开的全国两会上，房地产再度成为代表委员们的热议话题。
关键词：因城施策、棚改
今年的政府工作报告指出，今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。
业内人士认为，今年去库存政策将更加完善，地方将享有更多的自主权。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。因城施策意味着未来地方去库存政策将更符合自身实际需求。在全国政协委员、经济学家贾康看来，楼市现在是冰火两重天，去库存要区别对待，不是每个城市都要采取千篇一律的办法，要根据城市特点设计具体方案，手段要多样化。
如河北在去库存的同时，也在严控环北京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存年度目标量化到各市县等方式，也或将被更多省市效仿。
中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。
全国政协委员、央行副行长潘功胜表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。“一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求；二是强调市场自律、商业银行自主决策。允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策；三是强调宏观审慎管理。”
今年的政府工作报告还指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。
三四线城市降房价只是时间问题
春节之后，北上广深等热点城市楼市骤然火爆，再现“恐慌性”购房氛围。由于部分城市市场回暖的速度超出政策预期，控制房价过快上涨的措施正在酝酿之中。
从两会透露出来的信息看，一线城市将继续实施差异化调控，更注重分类指导，严控投资投机。
两会期间，住建部部长陈政高表示，北上广深四个城市要稳定市场，主要采取五方面具体措施：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易当中的违法违规行为；正确引导舆论。
潘功胜透露，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。
全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保认为，房地产应该落实分类调控、分区域施策的方法。从整个经济面来说，房地产需要去库存，但对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市，应该严格控制实施调控措施，适度去杠杆。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，两会之后，政府将出台防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象。除严格执行楼市限购政策之外，部分一线城市如深圳等可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求。同时，为了拉低房价整体水平，政府可能重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨；增加中小套型土地配比与供应；针对房产交易环节实行差别化的税收政策，以调节市场成交结构，稳定房价；针对持有环节实行差别化的税收政策，以进一步抑制投资投机性需求等。
与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市，如舟山、淮北、大同、南平等却仍在面临较大的去库存压力。两会代表委员和专家认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。
农民工将成三四线城市去库存主力
专家认为，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。
国家发改委主任徐绍史在两会期间公开表示，现在中国房地产库存7.19亿平方米。化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，在这个过程当中，尽量比较多地采用货币化安置的方式，货币化安置可以收购这些存量用房，解决棚户区居民的搬迁、住处，来解决需要享受住房保障的这些居民的需要。
事实上，已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策的着力点。
“现在大量进城的农民工，80后、90后占到60％至70％。这些人进城的目的，不仅仅是为了打工，是希望能够在城市居住下来，但城市在这方面没有做好充分的准备。这其实是农民工半城市化现象，加剧了劳动人口短缺的局面。”蔡继明认为，因为进城不能落户，迁徙人口不能定居，农民工到了四五十岁以后，就会由于养老问题无法解决而考虑离开。“而有城市户口的居民则可继续待业，再转到其他岗位就业。没有户口，没有基本的社会保障的农民工将重返农村，这样就人为减少了有效劳动力供给。因此，未来各级政府将通过户籍改革去库存，促进农业转移人口市民化，助力新市民住房消费。”
据《经济参考报》
